Como obter escritura de imóvel depois que o dono faleceu? Essa situação pode se tornar uma grande dor de cabeça. Pensando nisso, este artigo vai te ajudar.
Imagine a seguinte situação, você decide comprar um imóvel e para isso, realiza uma uma promessa de compra e venda. Contudo, não obtém a competente Escritura de Compra e Venda que lhe permite a regularização imobiliária e a transferência no Registro de Imóveis. O dono falece, e agora?
Em suma é exatamente referente a isso que trata o presente artigo, o nome disso é ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
O que é promessa de compra e venda?
A promessa de compra a venda é uma espécie de contrato. Por meio dele, uma pessoa física ou jurídica, se obriga a vender a outra, bem imóvel por preço e condições pactuadas.
Esta espécie de contrato possui nomenclatura própria, ou seja, o vendedor é denominado promitente, já o comprador se chama promissário.
Trata-se de um contrato bilateral, oneroso e de natureza pessoal, que vincula as partes à realização de um contrato definitivo posteriormente.
Ou seja, as partes acordam a compra e venda de um imóvel, contudo, a escritura para transferência será lavrada somente quando for quitado o preço acordado.
A promessa de compra e venda está regulada nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, artigos 5º e 22 do Decreto-Lei n. 58/37 e artigo 25 da Lei n. 6766/79.
Adjudicação compulsória judicial
É uma ação judicial que visa o registro de um imóvel quando não se tem a documentação correta exigida por lei. Lembram da situação que nós utilizamos como exemplo?
Pois então, como obter a escritura de um imóvel depois que o dono faleceu? É com essa ação judicial que tal registro será possível, isso porque, o juiz determinará que se proceda o registro no Cartório competente.
E quais são os requisitos para essa ação?
1) A existência de uma promessa de compra e venda;
2) Inexistência de previsão do direito de arrependimento;
Qual o prazo de prescrição desta ação?
Este prazo não existe. Sério? Sim. O direito de propor a ação de adjudicação compulsória não prescreve.
Lembrando que a prescrição é um instituto que visa a regular a perda do direito de acionar judicialmente, devido ao decurso de determinado período de tempo.
O entendimento do STJ é o seguinte, trata-se de um direito potestativo, ou seja, só poderia ser atingido pela decadência. Contudo, como não há previsão legal de decadência, esta também não ocorre.
Quanto à competência territorial para propor a ação?
O Juízo responsável é o do local do imóvel, conforme previsão no Código de Processo Civil, artigo 47.
A saber, existe uma exceção: Estando uma das partes envolvidas em processo de falência, será competente o juízo falimentar.
Quando cabe esta ação?
Várias são as situações que ensejam esta ação, muito além do exemplo mencionado acima, ela pode ser proposta quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga. Outrossim, quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda.
E possível também nos casos em que o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura.
Adjudicação compulsória extrajudicial
No decorrer do ano de 2021, o Conselho da Justiça Federal fomentou as soluções extrajudiciais de litígios. Este ano, houve a conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021 na Lei nº 14.382/2022, bem como, a inclusão do art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, que versa sobre a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel. In verbis:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Quem tem legitimidade para requerer?
O promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
Quais os requisitos?
Os requisitos são cumulativos, ou seja, precisa-se cumprir todos. São eles:
1. Notificação do promitente vendedor através do Cartório de Imóveis do local do imóvel;
2. Promessa de compra e venda, cessão de direitos do promitente comprador ou de sucessão, quando for o caso;
3. Comprovante de pagamento do ITBI;
4. Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
5. Que o pedido seja formulado por advogado constituído com poderes específicos.
O registro de imóvel é a única forma reconhecida por lei que determina a propriedade de um imóvel, portanto, de suma importância. Em caso de dúvidas sobre o assunto, procure um advogado de sua confiança.
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