O que é e como solicitar a usucapião? A história da usucapião em nosso ordenamento jurídico é muito antiga. Nasceu a partir do direito romano com a Lei das Doze Tábuas. A sexta tábua versava sobre o direito da propriedade, prevendo ser possível uma pessoa se tornar proprietária de um bem móvel, à época animais e carroças, ou ainda, bem imóvel, caso fizesse uso por determinado período sem a oposição do dono.
A palavra usucapião, significa, portanto, tomar ou adquirir algo pelo uso. Para os dias atuais a usucapião tomou forma e foi melhor regulamentada. O que é e como solicitar a usucapião?
O que é a usucapião?
De forma muito simples é possível conceituar a usucapião como uma maneira de se estabelecer uma função social. Como assim? A usucapião se dá pela manutenção, posse e cuidado de um bem, quando o seu dono originário não está em dia com as suas obrigações.
Ou seja, é possível a aquisição de uma propriedade por meio da posse, de forma mansa e pacífica após determinado período.
A usucapião possui como norte a Constituição Federal Brasileira, que assim determina: “XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.
Outrossim, o Código Civil também trata a respeito dela, no artigo 1228, § 1º encontramos o seguinte: O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…”.
E o que seria essa tal função social? Entende-se como a moradia, a subsistência e a atividade econômica de um bem, por exemplo.
Existem duas formas de usucapião, o judicial e o extrajudicial, comentaremos sobre cada uma. Fiquem conosco até o final.
Usucapião ordinária
A primeira modalidade de usucapião abordada é a ordinária, prevista no Código Civil, no artigo 1242, vejamos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social, ou econômico.
O que a leitura do artigo nos informa? Para entrar com o pedido é necessário comprovar que a pessoa teve posse do imóvel por 10 anos ininterruptos.
O prazo é cai pela metade caso bem seja a moradia ou tenha ocorrido algum investimento econômico, ou social.
Usucapião extraordinária
Trata-se da usucapião realizada em cartório, ou seja, sem a necessidade de ação judicial. Tal modalidade tem-se mostrado uma importante ferramenta de regularização de imóveis.
Neste caso não é obrigatório o justo título.
O que é esse justo título? É o conhecido “contrato de gaveta”, ou seja, uma compra sem regularização e registro.
Mesmo tratando-se de uma modalidade extrajudicial, existe regulamentação no ordenamento jurídico, o artigo 1238 do Código Civil rege suas condições.
É necessário que a pessoa tenha a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem interrupção e nem oposição de seu dono original.
Assim como na anterior, o prazo pode ser diminuído, nesse caso para 10 anos, caso o imóvel seja sua moradia, tenham sido feitas obras ou se houver alguma atividade produtiva.
Usucapião especial
A usucapião especial se divide em 5 espécies, são elas: especial rural, especial urbana, especial familiar, especial coletiva e especial indígena. Passaremos analisar cada uma delas.
Especial rural
Presente em nossa Constituição Federal, no artigo 191, com a seguinte redação: aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Portanto, a pessoa que tiver a posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, transformando o bem em sua moradia e em local produtivo, passará a ser proprietário.
Nesta modalidade existem alguns requisitos a parte, como, por exemplo, o possuidor não pode ser proprietária de nenhum imóvel rural ou urbano. O prazo nesse caso é de 05 anos.
Especial urbana
A usucapião especial urbana, também é prevista na Constituição Federal, artigo 183. No Código Civil a redação sobre o assunto é a seguinte: aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Segue o mesmo norte da modalidade anterior, precisa-se ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição e a área deve ser sua moradia, não podendo o possuidor ter outro imóvel.
Especial familiar
A usucapião especial familiar serve para os possuidores que vivem em um imóvel urbano, de até 250 m² e que dividiam com ex-cônjuge que abandonou o lar. Novamente é necessário utilizar para sua moradia ou de sua família, dessa forma adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Especial coletiva
Talvez a modalidade menos conhecida, a usucapião especial coletiva é regida pelo artigo 10 do Estatuto das Cidades.
Nesse caso não é possível identificar qual é o terreno ocupado por cada um dos possuidores. Eles também não podem ser proprietários de outros imóveis.
Ou seja, é estabelecido um imóvel urbano de área superior a 250m² como moradia. Normalmente em situações de população vulnerável, onde o imóvel é divido igualmente pelo número de ocupantes.
Especial indígena
Para ser possível essa usucapião, o índio precisa ocupar, como seu, um imóvel por 10 anos consecutivos e indisputados. Não há a necessidade de boa-fé ou justo título.
A disposição jurídica encontra-se no artigo 33 do Estatuto do Índio. A usucapião indígena funciona de forma parecida com a extraordinária e com a rural. O índio, integrado ou não à sociedade, pode usucapir trechos de terras inferiores a 50 hectares.
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